중년부터 땅 살까 말까 고민된다면? 토지 투자 전에 꼭 알아야 할 것들

50 대에 접어들면서 한 번쯤 이런 생각해 보셨을 겁니다.

 

"노후를 대비해 땅이라도 하나 사둘까?" 혹은 "시골에 전원주택 지어서 살면 좋지 않을까?"

 

저 역시 그랬습니다. 퇴직을 앞두고 막연한 불안감 속에서 '그래도 땅은 남는다'는 생각이 들더군요. 하지만 실제로 땅을 알아보고, 매입하고, 몇 년을 관리해 보니 단순히 '갖고 싶다'는 생각만으로 뛰어들기엔 위험 요소가 참 많았습니다.

 

오늘은 제가 겪었던 시행착오를 바탕으로, 중년 이후 토지 투자 또는 귀촌용 땅 구입을 고민하는 분들께 현실적인 조언을 드려보겠습니다.

 

중년의 토지 투자 체크리스트

1.  막연한 '노후 준비'로 땅 사면 후회합니다

"나중에 전원주택 지어서 살면 좋겠지" 

 

"언젠가 땅값이 올라가겠지"

 

이런 기대감만으로 땅을 사는 분들이 많습니다. 문제는 '언젠가'가 오지 않거나, 막상 땅이 있어도 주택을 지을 수 없는 경우가 많다는 겁니다.

 

제가 예전에 경북 시골 마을에 700평짜리 밭을 평당 9만 원에 샀습니다. 지인 말로는 "10년 뒤엔 평당 15만 원까지 간다"라고 했고, 저도 '나중에 농막 하나 지어놓고 살면 좋겠다'라고 생각했죠.

 

그런데 막상 그 땅은 도로와 연결된 부분이 너무 좁아서 자동차가 들어가기도 어려웠고, 전기와 상수도도 멀리 떨어져 있어 건축이 거의 불가능한 땅이었습니다. 그래서 지금도 아무 용도 없이 그냥 방치돼 있습니다. 팔려고 내놔도 안 팔리고요.

 

▶  핵심 조언 : 지금 당장 전기, 수도, 도로가 제대로 갖춰져 있지 않아 집을 짓고 실제로 거주하기 어려운 땅이라면, 나중에도 그런 땅에서 생활하기 쉽지 않습니다.

2.  '토지이용계획 확인서'와 '지적도'는 반드시 확인해야

시골 땅을 구입할 땐 반드시 토지이용계획 확인서와 지적도를 직접 떼서 보셔야 합니다. 이건 동네 이장님이나 부동산 말보다 훨씬 중요한 공식 자료입니다.

 

•  농림지역, 보전산지, 개발제한구역 등은 건축이 불가하거나 제한이 심함

 

•  맹지(도로가 없는 땅)는 진입로 확보가 어려워 실제 사용이 거의 불가능함

 

•  지목이 전(밭)인지, 임야인지, 대지인지에 따라 활용도 차이가 큼

 

한 번은 임야를 싸게 사서 텃밭으로 쓰려던 분이 있었는데, 지목 변경에 수백만 원이 들고, 허가가 안 나 결국 포기한 사례도 있습니다.

 

▶  핵심 조언 : 땅 모양보다 중요한 건 법적 조건입니다. 국토부 '토지이용규제정보 서비스'에 접속해서 직접 확인해 보세요.

3.  '누가 사느냐'에 따라 땅 가격은 달라진다

시골 부동산 시장의 가장 큰 특징은 가격이 '천차만별'이라는 점입니다. 현지인에게는 평당 8만 원에 파는 땅을, 외지인에겐 13만 원에 팔기도 합니다. 이걸 '인정 작업'이라고 부르더군요. 

 

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저도 처음에 아무 정보 없이 중개업체만 믿고 계약했다가, 같은 마을 어르신이 "그 땅은 원래 평당 10만 원도 안 되는 땅인데, 바가지 썼구먼!"이라고 하셔서 뒤늦게 알았습니다.

 

▶  핵심 조언 : 땅 구입 전에는 반드시 해당 마을 이장님이나 주민들에게 땅 시세를 확인하세요. 조금 불편해도 그 한 번의 발품이 '수백만 원' 아니 '수천만 원'을 지켜 줍니다.

4.  세금과 관리 비용도 만만치 않다

땅은 사두면 끝이 아닙니다. 매년 재산세가 부과되고, 일부 지역은 잡초 제거, 경계 표시, 울타리 설치 등 관리비용이 꾸준히 듭니다.

 

그리고 언젠가 팔 생각이라면, 양도소득세 문제도 고려해야 합니다. 실거주용이 아니라면 양도차익의 45% 이상이 세금으로 나갈 수도 있습니다.

 

▶  핵심 조언 :  땅은 살 때보다 팔 때를 먼저 생각하세요. 소유만 하고 사용 계획이 없다면 오히려 짐이 됩니다.

5.  '귀촌 목적'이라면 직접 살아볼 것을 권합니다

가장 많이 듣는 후회 중 하나가 이겁니다. "땅부터 사고 내려왔는데, 막상 살아보니 안 맞더라"

 

중년 이후 귀촌은 단순히 이사만 하면 되는 일이 아닙니다. 마을 분위기, 생활방식, 이웃 관계까지 새롭게 적응해야 할 것들이 많습니다. 그래서 먼저 주말 주택이나 단기 임대를 통해 생활 체험을 해보시길 추천드립니다.

 

살다 보면 '어떤 지역이 나와 맞는지', '내가 원하는 조건이 무엇인지'가 더욱 명확해집니다.

 

▶  핵심 조언 :  땅을 먼저 사지 말고, 사람부터 살아 보세요.

6.  마무리하며

땅은 한번 사면 되팔기도 쉽지 않고, 잘못 사면 10년 넘게 짐처럼 안고 가야 하는 경우도 많습니다. 저 역시 땅을 사두고 후회했던 적이 있고, 지금은 '내가 정말 쓰고 싶은 땅'을 신중하게 골라 꼼꼼히 살펴보는 안목이 생겼습니다.

 

혹시 지금, "이 땅, 괜찮아 보이는데 살까?"하고 망설이고 계시다면, 오늘 말씀드린 체크포인트들을 꼭 기억해 주세요.

 

노후 대비를 위한 땅은 단순한 소유보다, 실제로 살고 싶은 곳이어야 합니다.